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亿元,公司IPO点评:大发地产(6111.HK)

中国LED网 2018-10-11 04:03:51

机构:安信证券

公司概览

大发地产是植根长三角地区的房地产开发商,专注住宅物业项目开发及销售。截至2018年6月,公司拥有土储总面积224万平方米,我们估计公司总货值约300亿元(人民币?下同),其中上海土储约140万平方米,估计货值约60亿元。此外,浙江温州及安徽安庆亦是公司重要的发展城市,土储面积分别约40万及60平方米,估计货值分别约60亿元及50亿元。三市货值占总土储约60%。

根据中国指数研究院的公开数据,公司在2017年及2018上半年的合约销售额分别约110亿元及56亿元,排名为136位及134位。在香港上市的发展商中,公司属中小型开发商。

总收入在2015至17财年以复合年增长率158%从约7亿元上升至约46亿元,2018年首4月收入约9亿元。毛利率在2015至17财年分别约16%、17%及14%,在2018年首4月约30%。受单一项目交付入账影响,收入及毛利率有较大波动,在中小型开发商中属普遍现象。截至2018年4月,净杠杆比率约235%,假设下限招股定价,全球发售完成后的净杠杆比率约150%。

行业状况及前景

公司以长三角为发展根据地,以上海为首的长三角经济圈一直是国家重点区域之一,加上在城镇化进程加速、可支配收入不断增长等因素所驱动,预期住宅及零售物业的需求将继续稳定上升。

上半年全国商品房销售首百强的总销售面积约3.5亿平方米,而销售额约46,000亿元,分别占市场总额的45%及69%,较2017年同期之33%及57%大幅上升,预期行业整合情况会持续下去,公司占有率在行业整合下有望提升。

优势与机遇

大发地产植根及深耕上海长三角地区等地,受益于当区较强之经济增长。

公司拥有专业及经验丰富的核心管理层,平均拥有10至15年地产及相关行业经验。

弱项与风险

公司土储集中在三、四线城市,价格及销售波动较大。

截至2018年4月的净杠杆比率约235%,假设下限定价,估计全球发售完成后的净杠杆比率会降至150%,但仍高于同业的88%,在资金链紧张的情况下压力较大。

投资估值

虽然公司拥有专业及经验丰富的核心管理层,同时深耕长三角地区受益于当区较强之经济增长,但以销售规模属来说,公司属中小型发展商,未来在融资上较其他大型开发商困难。中小型开发商的盈利波动性亦较大。以资产净值作估值,IPO定价相当约静态市净率1倍,略高于同业,给予IPO专用评级“4”。

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